ההחלטה לרכוש דירת מגורים או דירה להשקעה הינה החלטה חשובה אשר תהווה עבור מרבית משקי הבית את ההוצאה וההשקעה הגדולה ביותר. לצורך רכישת נכס מקרקעין אנו נדרשים לקחת משכנתא לתקופה ארוכה. במהלך השנים, לרוב, ההכנסה של בני הזוג משתנה וכך גם ההוצאות ואנו עשויים להעדיף לשנות את תנאי המשכנתא. ישנן משכנתאות במסלולים שונים המאפשרים לשנות את המשכנתא ללא ביצוע מיחזור משכנתא. שינויים בשוק המתחוללים במהלך השנים גורמים לעיתים לירידת שיעור הריבית במשק ובמקרים אלה מומלץ לבדוק אפשרות של מיחזור משכנתאות - תהליך שעשוי לחסוך ולהקטין בצורה ניכרת את הריבית המשולמת עבור המשכנתא וכפועל יוצא אף להקטין את התשלומים החודשיים.
תהליך מיחזור משכנתא
המשמעות של מיחזור משכנתא הוא תשלום המשכנתא הישנה וקבלת משכנתא חדשה בהתאם לתנאי המשכנתאות הנהוגים בשוק בתקופה בה מבצעים מיחזור משכנתא. לרוב אנו מבצעים הליך של מיחזור משכנתא כאשר הריבית במשק נמוכה יותר מאשר בתקופה בה קיבלנו את ההלוואה. בצורה זו ניתן לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר מאלה מאלו של המשכנתא הישנה.
כיצד מבצעים מיחזור משכנתא?
שלב ראשון: יש להבין בצורה מדויקת כמה אנחנו משלמים היום עבור המשכנתא. מהם תנאי ההחזר והרביות אותן אנו משלמים בכדי שנדע במדויק מה עלות המימון של המשכנתא הנוכחית. מומלץ לבדוק במסמכים בטרם פונים לבנק ולבדוק מהם תנאי הפירעון המוקדם של המשכנתא ומהו גובה הקנס אותו נדרש לשלם בגין פירעון מוקדם של המשכנתא.
שלב שני: יש לבצע סקר ובדיקה של ההצעות השונות המוצעות על ידי הבנקים השונים למשכנתא חלופית. חשוב לבדוק גם את התנאים לפירעון מוקדם והאפשרות להגדלת או הקטנת תשלומים בכדי להימנע מתשלום נוסף בעתיד. ניתן לקבל משכנתא חדשה מאותו הבנק בו קיבלנו את המשכנתא הנוכחית או מכל בנק אחר, בעת שינויי משכנתא יש לבדוק גם אם נדרש לבצע שינוי בביטוח המבנה או אם ישנן דרישות נוספות לצורך קבלת המשכנתא.
שלב שלישי: לאחר שאנו יודעים כמה אנו משלמים עבור המשכנתא היום וסיימנו לבחון את ההצעות לביצוע מיחזור משכנתא בודקים כמה ניתן לחסוך והאם אנו מעלים או מורידים את הסיכון, ולבסוף להחליט האם משתלם בשלב זה לבצע מיחזור משכנתא.
הוצאות שלרוב מתווספות בעת ביצוע מיחזור משכנתא:
- תשלום איגרת ביטול משכנתא הנוכחית.
- תשלום פתיחת תיק למשכנתא החדשה.
- תשלום קנס עבור פרעון מוקדם של המשכנתא
- תשלום קבלת נסח טאבו (נדרש לצורך קבלת משכנתא חדשה)
- הערכת שמאי - לעיתים רבות, ובפרט בעת שינוי הבנק המספק את המשכנתא, נדרשת הערכת שמאי עדכנית.
לסיכום: ביצוע מהלך של מיחזור משכנתא עשוי לדרוש זמן ומשאבים רבים. מומלץ לבדוק ולחשב את כדאיות ההליך והחיסכון אותו נוכל להפיק ממהלך זה. במקרים רבים יועץ משכנתאות יכול לסייע ולהקל על ביצוע התהליך ואף להביא לחסכון משמעותי ושיפור התנאים של המשכנתא החדשה.
